2020年至今，突如其来的疫情冲袭商业地产，对购物中心的影响至今仍未完全消散。消费习惯悄然生变，保证营收成为行业常态，但这并未阻挡购物中心发展步伐，数字化转型成为行业自救热点。
此外，近年来国内资产证券化产品的规模与创新发展迅速，随着 REITS 试点的开放，商业地产公募 REITS 市场有望迎来更广阔的未来。
带着对行业的思考，中购联对江苏正和同邦企业管理有限公司董事长、南京市商业地产商会法人、联席会长吴正梅进行了独家专访。
江苏正和同邦企业管理有限公司董事长、南京市商业地产商会法人、联席会长 吴正梅
吴正梅女士长久深耕南京市场，拥有近20年的零售与商业地产从业经验。因丰富的财务、招商、市场与营运专业造诣，其被行内尊称为「MALL姐」。曾亲自主导城市购物中心标杆项目：南京水游城、南京虹悦城、南京景枫KINGMO、南京华采天地的商业策划定位、招商与后期运营。
谈话伊始，中购联抛出疑问：疫情改变了消费者的习惯，那消费者改变的习惯又是什么？
吴正梅表示，此次疫情加速了消费全渠道进程，消费习惯的转变主要包括两种，第一种是线上消费人群的增加，疫情促使部分消费者的消费习惯的转变，迫使越来越多人的待在家中使用线上消费。其次则是消费内容的增加，疫情促使品牌自我变革。如餐厅和酒店们纷纷开始供应半成品，并提供外送服务，消费者可选择的渠道和产品的类型也更加丰富。
疫情改变了消费者的习惯，提高了实体商业的应对难度，促使其逐渐加码线上业务的同时，实体商业在个性化、高客单价非标准化的产品销售上也拥有不可替代性，如钻石、时尚服装等。
由此，吴正梅表示，购物中心在线上线下双渠道转型过程中，要思考如何实现数字化。首先，在“人货场”中，购物中心与“货”的关联度较低，无法获取所有商户销售额，因此首先要考虑人流分布的统计。
其次是数字化场景的运用，购物中心已然通过人流监测掌握到人流动向与消费者行为习惯，可以进一步与第三方数据公司合作，进行数据的叠加分析，实现更精准的消费者画像描述。
“在努力寻找增加消费途径和方法的过程中，购物中心的数字化不仅是内生性的，还要向外多种途径跟消费者发生联系”，吴正梅道。
有关数据统计显示，当下中国购物中心存量资产约9000万平方米，达到历史峰值。当整个行业从增量向存量转变明朗之时，“轻资产化运作”的商业模式受到追捧。
在吴正梅看来，投资和管理分离的轻资产模式本身具有积极意义，但需要专业的轻资产公司统筹从工程到整个商业定位再到未来招商和运营的工作，助力资产管理，打通融管退全链条，提升物业价值。但目前市场上能做到这样全面经营、经营效益好的单位，相对较少。
随着市场的成熟，第三方经营会越来越成熟，越来越被行业接受，正如10年前行业对引进酒管公司还有所顾忌，现在则十分认可一样。
虽然商业经营较酒店相对复杂，但吴正梅依然对此充满信心，其表示，尤其当资本介入后，基金公司本着结构清晰的投资者定位，更需要专业的运营者来实现项目的运营和退出，本质上仍需要第三方商管公司专业能力。
目前，国内只有前20%的购物中心才能做到较好的投资回报率，在市场一片蓝海的情况下，专业的轻资产公司一定会开发新的市场。
当下，轻资产道路的合理发展模式还需探索，行业对商管公司的认可仍旧需要一定的市场推动，随着金融环境逐渐转好和公募REITS的开闸，轻资产市场的前景只会愈发光明。
关于2020年4月30日，基础设施领域不动产REITS试点的推出，吴正梅表示当下中国投资产品数量处于峡谷区域，缺乏具有稳定回报的投资产品供消费者选择，REITS的推出将有利于开发商与消费者双方，目前基础建设和产业领域已经在尝试开发试点，同时，REITS也一定会逐渐扩展至商业不动产领域，极大可能会以央企单位做试点。
对于公募REITS没有开放至商用领域的原因，吴正梅认为和房地产收缩政策相关。国内经营商业不动产的主力军主要是房地产商，多数购物中心与住宅地产存在权属不清等问题，若释放商业地产REITS，商业地产资金又将流转至房地产行业，不利于政策的施行。
同时，不能进入诸如住宅等调控性行业，也是中国特色金融背景下，REITS对发行企业的要求。因此，中国购物中心迫切需要建立和完善符合行业规则的发展环境，并需要分批试点。总之REITS只服务于成熟稳定的商业不动产项目，这对市场来说是良性的促进。
最后，吴正梅强调，由于经营波动的原因，公募REITS对资产的经营管理者专业要求只会越来越高，而且需要更专业的第三方管理团队协助管理。眼前困境或解，但长远发展更需思量。无论采取何种手段，如何让旗下项目保持长久竞争力成为购物中心发展的关键。
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